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Pflegeimmobilien scheinen in Zeiten des demografischen Wandels ein lukratives Geschäftsmodell zu sein. Geworben wird mit steigendem Bedarf an Pflegeheimplätzen, langfristigen Mieteinnahmen, geringem Verwaltungsaufwand und aufgrund von Wertsteigerungen der Immobilie und Mieteinnahmen mit einer attraktiven Rendite von bis zu 6 Prozent. Richtig ist allerdings, dass eine solche Anlage oftmals wesentlich risikoreicher ist als sie dargestellt wird. Ob sie daher als Altersvorsorge taugt, ist fraglich.
Die Anlagekonzepte
Für den Anleger gibt es verschiedene Möglichkeiten, sich an einem Pflegekonzept zu beteiligen. Ein Konzept sieht vor, das Pflegeheim in Eigentumswohnungen aufzuteilen und diese dann an Privatanleger zu verkaufen. Anleger erhalten dadurch ein Appartement und einen Anteil an den gemeinschaftlich genutzten Räumen. Gebäude und Außenanlage werden an den Betreiber des Pflegeheims verpachtet. Die Pacht wird zwischen den Anlegern aufgeteilt. Neben diesem direkten Eigentumserwerb werden am Markt auch verschiedene Beteiligungsmodelle angeboten wie etwa die Beteiligung an einem geschlossenen Fonds (Alternative Investmentfonds), einem Nachrangdarlehen, einer Genossenschaft oder als ein Crowdinvestment in Betracht.
Die Risiken
Tatsächlich bestehen bei einer Seniorenanlage erhebliche Risiken, die je nach Objekt und Anlagekonzept variieren können. Allen Anlageformen gemeinsam ist jedoch das Rentabilitäts- und Kostenrisiko. Bereits die Erwerbskosten sind bei der Seniorenimmobilie oftmals höher als bei einer normalen Immobilie und können am Ende nicht mehr durch Wertsteigerung aufgefangen werden. Weitere Kosten für die Grunderwerbssteuer, die Vergütung des Verwalters der Eigentümergemeinschaft, Beiträge zur Instandhaltungsrücklage sowie Notar- und Grundbuchgebühren werden oft bei der Renditeberechnung gar nicht erst berücksichtigt. Wegen wechselnder Standards und hoher Abnutzung fallen auch höhere Kosten bei der Instandhaltung und Modernisierung an. Darüber hinaus stellt die Betreiberinsolvenz ein hohes Risiko dar. So geht aus einer Studie des RWI-Leibniz-Instituts hervor, dass 4 Prozent aller geprüften Betreiber eine erhöhte Insolvenzgefahr aufweisen und 24 Prozent das Jahr 2017 mit einem finanziellen Minus abgeschlossen haben. Hinzu kommen je nach Konzeption noch anlagespezifische Risiken.
Kammergericht Berlin: Schadensersatz
Das Kammergericht Berlin hat daher bereits am 27. April 2001 geurteilt, dass Anbieter einer Seniorenanlage, die als geschlossener Fonds konzipiert war, den Anlegern wegen fehlerhafter Prospektangaben auf Schadensersatz in Höhe von bis zu umgerechnet rund 185.000 Euro nebst Zinsen haften. Das Gericht stellte fest, dass der Prospekt nicht hinreichend verdeutlichte, dass für die Seniorenresidenzen keine sozialen Zwecke dienende Gemeinschaftseinrichtungen vorgesehen gewesen waren, obwohl diese sowohl für die Attraktivität des Objekts aus der Sicht der potentiellen Nutzer wie auch nach modernen pflegerischen Konzepten von ausschlaggebender Bedeutung gewesen wären. Ferner wurde festgestellt, dass die Miete um deutlich mehr als 100 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete hätte liegen müssen, um das Wohnstift rentabel betreiben zu können. Dies war im Hinblick insbesondere auch unter Berücksichtigung der fehlenden Gemeinschaftseinrichtungen jedoch von vornherein ausgeschlossen.
Landgericht Hamburg: Haftung für Falschberatung
Das Landgericht Hamburg hat einem Anleger einer geschlossenen Seniorenanlage am 05. November 2009 ebenfalls Schadensersatz zugesprochen. Der Berater hatte wörtlich gesagt, dass Altenheime „immer gehen“ und die Anlage daher „sicher“ sei. Darauf, dass tatsächlich ein Totalverlustrisiko besteht, hatte er somit pflichtwidrig nicht hingewiesen. Das Gericht verurteilte den Berater zur Zahlung von rund 22.400 Euro nebst Zinsen.
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