Offene Immobilienfonds galten jahrzehntelang als solide und risikoarme Anlageform für Privatanleger. Banken und Berater empfahlen sie als Alternative zum Sparbuch – mit stabilen Renditen und jederzeitiger Verfügbarkeit. Doch spätestens seit der Finanzkrise 2008 hat sich das Bild grundlegend gewandelt.
Viele offene Immobilienfonds mussten die Rücknahme von Anteilen aussetzen, weil zu viele Anleger gleichzeitig ihr Geld zurückwollten. Einige Fonds wurden in der Folge sogar ganz abgewickelt – mit erheblichen Verlusten für die Anleger. Wer seinen Fonds nicht rechtzeitig verkaufen konnte, saß auf Anteilen, die über Jahre nicht handelbar waren.
Als Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht prüfe ich, ob Ihre Bank oder Ihr Berater Sie über diese Risiken ausreichend aufgeklärt hat. Wenn nicht, bestehen gute Chancen auf Schadensersatz – auch wenn der Fonds bereits abgewickelt wurde.
Offene Immobilienfonds sind Investmentfonds, die das Kapital der Anleger in Immobilien investieren – Bürogebäude, Einkaufszentren, Hotels, Wohnimmobilien. Im Gegensatz zu geschlossenen Fonds können Anleger ihre Anteile grundsätzlich jederzeit zurückgeben (daher “offen”).
Ausstieg
Grundsätzlich jederzeit möglich (mit Halte- und Kündigungsfrist seit 2013)
Kündigung oder Laufzeitende
Kündigung oder Laufzeitende
Zweitmarkt in der Regel mit Abschlägen
Zweitmarkt
Mindestanlage
Gering (ab 50 €)
Hoch (oft ab 10.000 €)
Regulierung
KAGB, BaFin-Aufsicht
Nur ein Mindestmass
Typisches Risiko
Einfrierung, Abwicklung bei Liquiditätsproblemen
Totalverlust, Gefahr der Ausschüttungsrückzahlung
Seit Einführung des KAGB (Kapitalanlagegesetzbuch) in 2013 gelten für offene Immobilienfonds Mindesthaltefristen (24 Monate) und Kündigungsfristen (12 Monate). Wer vor 2013 investiert hat, ist diesen Regeln noch nicht unterworfen. Im Falle der Aussetzung der Anteilsrückname oder Liquidation drohen regelmäßig erhebliche Verluste.
Die Krise der offenen Immobilienfonds begann 2008/2009 und zog sich bis weit in die 2010er Jahre. Mehrere große Fonds mussten die Rücknahme von Anteilen aussetzen oder wurden abgewickelt:
Anleger, die in diese Fonds investiert hatten, konnten ihre Anteile über Jahre nicht zurückgeben. Ein Verkauf war, wenn überhaupt möglich, nur mit hohen Abschlägen möglich. Kam es dann sogar zur Abwicklung, erhielten viele nur einen Bruchteil ihres eingesetzten Kapitals zurück.
Verjährung: Schadensersatzansprüche wegen Falschberatung verjähren in der Regel nach 3 Jahren. Lassen Sie Ihren Fall daher prüfen, wenn Sie Verluste befürchten.
Als Fachanwältin musste ich oft feststellen, dass Banken und Berater bei der Empfehlung offener Immobilienfonds Beratungspflichten verletzt haben. Die häufigsten Pflichtverletzungen:
BGH-Grundsatz: Eine Bank muss über alle wesentlichen Risiken eines empfohlenen Produkts aufklären. Das Risiko der Aussetzung und Abwicklung eines offenen Immobilienfonds ist ein wesentliches Risiko, das aufklärungspflichtig ist.
Wenn Ihre Bank oder Ihr Berater Beratungspflichten verletzt hat, haben Sie Anspruch auf Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB. Sie sind so zu stellen, als hätte die Falschberatung nicht stattgefunden – das bedeutet in der Regel:
Wichtig: Auch wenn der Fonds bereits abgewickelt wurde, können Schadensersatzansprüche gegen die beratende Bank geltend gemacht werden. Die Abwicklung des Fonds beendet nicht die Haftung des Beraters.
Aufklärungspflicht über Aussetzungsrisiko: Banken müssen Anleger über das Risiko aufklären, dass die Rücknahme von Anteilen offener Immobilienfonds ausgesetzt werden kann. Wird diese Pflicht verletzt, haftet die Bank auf Schadensersatz.
Schadensersatz bei SEB ImmoInvest: Das OLG Frankfurt hat eine Bank zur Zahlung von Schadensersatz verurteilt, weil sie einen Anleger nicht ausreichend über die Risiken des SEB ImmoInvest aufgeklärt hatte.
Provisionsoffenlegung bei Fondsempfehlung: Der BGH hat klargestellt, dass Banken Provisionen für die Empfehlung von Investmentfonds offenlegen müssen. Tun sie das nicht, verletzt das die Beratungspflicht.
Hinweis: Die genannten Urteile dienen als Beispiele. Bitte lassen Sie Ihren konkreten Fall individuell prüfen.
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Wir verfolgen die Rechtsprechung zu Lebensversicherungen und Altersvorsorge laufend.
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Möglicherweise ja – aber die Verjährung ist entscheidend. Schadensersatzansprüche wegen Falschberatung verjähren nach 3 Jahren ab Kenntnis der anspruchsbegründenden Umstände. Kannten Sie die Umstände nicht, haben Sie ggf. 10 Jahre Zeit. Lassen Sie Ihren Fall sofort prüfen.
Das ist eine klassische Falschberatung. Banken müssen über das Risiko der Aussetzung und Abwicklung aufklären. Wenn das nicht geschehen ist, besteht ein Schadensersatzanspruch. Ich prüfe Ihren Fall.
Sichern Sie alle Unterlagen (Beratungsprotokoll, Kaufabrechnung, Kontoauszüge) und kontaktieren Sie mich. Ich prüfe, ob Schadensersatzansprüche bestehen und wie wir vorgehen können.
Auch bei neueren Fonds können Beratungspflichtverletzungen vorliegen – z.B. wenn der Berater die Haltefristen und Kündigungsfristen nicht erklärt hat oder den Fonds für kurzfristige Anlageziele empfohlen hat. Ich prüfe Ihren Fall.
Als Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht habe ich umfangreiche Erfahrung mit Schadensersatzansprüchen im Zusammenhang mit offenen Immobilienfonds. Ich prüfe, ob Ihre Bank
Angelika Jackwerth – Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht
