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Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte in seiner im Rahmen einer Zwangsversteigerung ergangenen Entscheidung vom 07. Dezember 2017 (Aktenzeichen V ZB 86/16) klar, dass sich der betroffene Schuldner unter gewissen Voraussetzungen auch dann noch gegen die Wertfestsetzung wehren kann, wenn dieser dem gerichtlich bestellten Sachverständigen den Zutritt zu den Innenräumen ohne Angabe von Gründen versagt hat.
Die verzweifelte Eigentümerin
Die Gläubigerin betrieb in 2015 die Zwangsversteigerung in das mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück der Schuldnerin. Das Amtsgericht ordnete eine sachverständige Begutachtung zur Verkehrswertermittlung an. Zu dem angekündigten Ortstermin am 09. September 2015 verweigerte die Schuldnerin den Zutritt zu dem Wohnhaus. Erst eine Woche später teilte sie dem Sachverständigen mit, dass sie die Innenbesichtigung ermöglichen werde. Der Sachverständige ignorierte dies und erstellte ohne weitere Besichtigung das Gutachten, auf dessen Grundlage das Amtsgericht den Marktwert von 700.000,00 Euro festsetzte.
Die erfreuliche Rechtsprechung des BGH
Aus der höchstrichterlichen Entscheidung ergeben sich für Schuldner in einem Zwangsversteigerungsverfahren sehr erfreuliche Klarstellungen:
- Die Wertfestsetzung ist auch dann mit der sofortigen Beschwerde angreifbar, wenn dem Sachverständigen der Zutritt zu den Innenräumen ohne Angabe von Gründen versagt worden ist.
- Eine erneute Ortsbesichtigung muss in aller Regel immer dann erfolgen,
a.wenn der Schuldner nicht darauf hingewiesen worden ist, dass der Wert der Innenausstattung im Fall einer Zutrittsverweigerung geschätzt werden wird, oder
b. wenn die Innenbesichtigung aus gewichtigen und nachvollziehbaren Gründen wie etwa einer plötzlichen gravierenden Erkrankung verweigert worden ist.
Der BGH betont die zentrale Bedeutung der Wertfestsetzung für das Zwangsversteigerungsverfahren und das insoweit gegebene Rechtsschutzbedürfnis der Schuldner.
Auch das Landgericht Lüneburg stellte bereits in seiner Entscheidung vom 16. Juli 2012 fest, dass die Wertfestsetzung trotz fehlender Innenbesichtigung angreifbar sei und dies zu Recht mit dem verfassungsrechtlichen Anspruch auf rechtliches Gehör gemäß Artikel 103 Absatz 1 Grundgesetz begründet.
Für die Schuldnerin des laufenden Verfahrens gab es nach ihrem Sinneswandel jedoch kein Happy End: Der BGH entschied, dass eine erneute Ortsbesichtigung hier nicht erfolgen musste, weil die Schuldnerin zuvor über die nachteiligen Folgen einer Weigerung der Innenbesichtigung informiert worden war und sie ihre Weigerung unbegründet ließ.
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