Die Krise der offenen Immobilienfonds verschärft sich. Die DWS beschränkt die Rücknahmen beim grundbesitz europa auf zehn Prozent. Zahlreiche weitere Fonds haben die Rücknahme ausgesetzt oder befinden sich bereits in der Abwicklung. Aktuelle Gerichtsurteile zeigen, wann Anleger Schadensersatz wegen fehlerhafter Anlageberatung verlangen können.
DWS grundbesitz europa: Was die Rücknahmebeschränkung für Anleger bedeutet
Die DWS Grundbesitz GmbH hat die Rücknahme von Anteilen am grundbesitz europa erheblich eingeschränkt. Seit dem 28. Oktober 2026 werden fällige Rückgabeaufträge nur noch zu zehn Prozent ausgeführt.
Die Beschränkung gilt auch für bereits eingereichte Rückgabeaufträge, die während der Maßnahme fällig werden. Der nicht ausgeführte Teil des Auftrags verfällt. Die verbleibenden Fondsanteile bleiben im Depot. Wer sie zurückgeben möchte, muss einen neuen Rückgabeauftrag erteilen und gegebenenfalls erneut die zwölfmonatige Kündigungsfrist einhalten.
Die Maßnahme kann bis zu zwölf Monate dauern. Die DWS kann die Rücknahmequote währenddessen anpassen (siehe Pressemitteilung der DWS).
Für Anleger bedeutet dies eine erhebliche Einschränkung der Verfügbarkeit ihres Kapitals. Bei einem fälligen Rückgabeauftrag über Fondsanteile im Wert von 50.000 Euro werden zunächst lediglich 5.000 Euro ausgezahlt. Wann und zu welchem Wert die verbleibenden Anteile zurückgegeben werden können, bleibt ungewiss.
Offene Immobilienfonds: Weitere Rücknahmeaussetzungen und Abwicklungen
Auch andere offene Immobilienfonds stehen unter Druck. Die Rücknahme ausgesetzt haben 2026 der Wertgrund WohnSelect D, der Fokus Wohnen Deutschland, der Habona Nahversorgungsfonds Deutschland und zuletzt am 20. Oktober der Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working.
Aufgelöst werden der LEADING CITIES INVEST, der Aachener Spar- und Stiftungsfonds, der UBS (D) Euroinvest Immobilien und der Catella MAX. Bereits im Juni hatten wir über den Scope-Report 2026 berichtet, der vor weiteren Rücknahmeaussetzungen warnte.
Von Januar bis Juli 2026 zogen Anleger nach Daten von Morningstar rund 3,7 Milliarden Euro aus offenen Immobilienfonds ab. Seit April 2026 können Fondsgesellschaften zusätzliche Instrumente einsetzen, um Mittelabflüsse zu begrenzen, darunter Rücknahmegebühren und anteilige Rücknahmebeschränkungen.
Offene Immobilienfonds: Schadensersatz wegen fehlerhafter Anlageberatung
Die aktuellen Entwicklungen werfen die Frage auf, ob Anleger bei der Empfehlung offener Immobilienfonds ausreichend über deren Risiken aufgeklärt wurden.
Der Bundesgerichtshof hat bereits mit Urteilen vom 29. April 2014 (XI ZR 477/12 und XI ZR 130/13) entschieden, dass Banken bei der Empfehlung offener Immobilienfonds ungefragt über die Möglichkeit einer Aussetzung der Anteilsrücknahme aufklären müssen.
Darüber hinaus muss die empfohlene Anlage den Anlagezielen des Kunden entsprechen. Auch über bestehende Halte- und Kündigungsfristen sowie Wertverlustrisiken ist ausreichend aufzuklären.
Bei Verletzung dieser Pflichten können Schadensersatzansprüche gegen die beratende Bank oder den Anlageberater bestehen. Maßgeblich sind die Umstände der jeweiligen Beratung und die nachweisbaren Pflichtverletzungen.
Weitere Informationen finden Sie auf unserer Seite zu offenen Immobilienfonds.
UniImmo: Wohnen ZBI – Gerichte verurteilen Banken wegen Falschberatung
Dass solche Aufklärungspflichtverletzungen zu Schadensersatzansprüchen führen können, zeigen aktuelle Urteile zum UniImmo: Wohnen ZBI.
Das Landgericht Dresden verurteilte die Volksbank Dresden-Bautzen mit Urteil vom 10. September 2026 (Az. 9 O 2102/25) zu Schadensersatz. Die Entscheidung ist inzwischen rechtskräftig.
Ein Ehepaar hatte auf Empfehlung seiner Bank insgesamt 14.000 Euro investiert und nach einem erheblichen Kursverlust lediglich rund 10.777 Euro zurückerhalten. Die Bank konnte eine ausreichende Aufklärung über Halte- und Kündigungsfristen, Wertverlustrisiken und die Möglichkeit einer Rücknahmeaussetzung nicht nachweisen. Die Hinweise im Produktinformationsblatt genügten dem Gericht nicht.
Auch das Landgericht Stuttgart und das Landgericht Münster haben Banken wegen fehlerhafter Beratung zu Schadensersatz verurteilt.
In einem gesonderten Verfahren gegen die Fondsgesellschaft beanstandete das Landgericht Nürnberg-Fürth zudem die Risikoeinstufung des Fonds (Urteil vom 21. Februar 2025, Az. 4 HK O 5879/24). Das Oberlandesgericht Nürnberg hat hierzu dem Europäischen Gerichtshof Fragen zur Vorabentscheidung vorgelegt (C-677/25).
Weitere Hintergründe finden Sie in unserem Beitrag zum Kurseinbruch beim UniImmo: Wohnen ZBI.
JACKWERTH Rechtsanwälte: Schadensersatzansprüche prüfen lassen
Anleger des DWS grundbesitz europa, des UniImmo: Wohnen ZBI und anderer betroffener offener Immobilienfonds sollten prüfen lassen, ob ihnen wegen fehlerhafter Anlageberatung Schadensersatzansprüche zustehen.
Dies gilt insbesondere, wenn die Fonds als sichere oder kurzfristig verfügbare Kapitalanlage empfohlen wurden, ohne ausreichend über die bestehenden Risiken aufzuklären.
Da mögliche Ansprüche der Verjährung unterliegen, empfehlen wir eine zeitnahe rechtliche Prüfung.